Derechos y Deberes del Arrendatario en Colombia: primera parte.

Cuando una persona toma un inmueble en arriendo, fuera del espacio para vivir, adquiere una serie de derechos que lo respaldan y adema de esto, adquiere unos deberes o compromisos que deberá cumplir o asumir para mantener una relación contractual sana con el propietario o con la inmobiliaria, con el fin de llevar una relación contractual con el propietario, es importante que ambas partes conozcan las responsabilidades y con ello evitar posibles conflictos, sanciones económicas y hasta procesos legales.

En Colombia, la Ley 820 de 2003 regula la mayoría de los aspectos relacionados con el arrendamiento de vivienda urbana uno de estos aspectos son precisamente estos derechos y responsabilidades y aquí en PROCEDER INMOBILIARIA te explicamos lo esencial de forma sencilla.

Primera parte: derechos del Arrendatario

Recibir un inmueble en óptimas condiciones

El arrendatario tiene derecho a recibir el inmueble en estado adecuado de seguridad, salubridad y habitabilidad, con servicios públicos funcionando y sin daños que afecten su uso normal.

Estabilidad en el canon durante el contrato

El canon de arrendamiento no puede aumentarse arbitrariamente. Solo puede incrementarse una vez al año y bajo los límites que establece la ley, este valor no podrá superar el IPC del año inmediatamente anterior

Privacidad y uso pacífico del inmueble

El propietario o la inmobiliaria no pueden ingresar a la vivienda sin autorización. El arrendatario tiene derecho a disfrutar del inmueble sin interrupciones indebidas, en caso de que el propietario o la inmobiliaria requieran ingresar a modo de seguimiento, esto deberá ser notificado al arrendatario con anticipación y en lo posible, establecido en el contrato de arrendamiento.

Renovación del contrato bajo condiciones legales

El arrendatario tiene derecho a la renovación preferencial del contrato, siempre que haya cumplido sus obligaciones y el propietario no tenga una causal legal para no renovarlo.

Conocer y recibir copia del contrato

De acuerdo con el artículo 8º, numeral 3°, de la Ley 820 de 2023, cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana esté hecho por escrito, el arrendador deberá suministrar al arrendatario y al codeudor, en caso de haberlo una copia del contrato con firmas originales, esto deberá ser efectuado en un plazo no mayor a los 10 días contados a partir de la fecha de celebración del contrato y para el caso de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, también deberá entregar el reglamento correspondiente.

Si el arrendador, por algún motivo, no da cumplimiento a este requisito, podrá ser sancionado hasta con tres mensualidades de arrendamiento, por ende, el arrendatario podrá exigir ante las autoridades competentes la activación de esta sanción mediante una queja formal.

No pagar valores prohibidos

El arrendatario no está obligado a pagar depósitos o sumas que la ley no autoriza. Solo puede exigirse lo que está permitido: canon, servicios, administración (si aplica), y valores pactados por escrito, también es importante que, dentro del contrato, la forma de pago de estas sumas quede debidamente consignada.

La ley 820 de 2003 prohíbe de manera clara el pago de depósitos, cauciones reales, es decir, no se podrán exigir depósitos de dinero en efectivo u otro tipo de cauciones con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, sin embargo, existen una serie de cobros tales como derechos de contrato, estudios de documentos, entre otros que aunque no aparezcan de manera implícita en la ley como cobros prohibidos, la interpretación legal y mediática actual lo considera un cobro abusivo/injustificado que puede llegar a generar conflictos entre las partes.

En caso de que se presente incumplimiento por parte del arrendatario, La sanción puede implicar multas para el arrendador, el arrendatario se puede negar a pagar estos valores y a exigir que solo se hagan efectivos los cobros establecidos por la ley.

Reembolso de gastos no imputables al arrendatario

De acuerdo con la ley 820 de 2003 en sus artículos 8 y 9, se establece que el arrendador deberá entregar al arrendatario el inmueble en buen estado y realizar las reparaciones necesarias para su conservación siempre y cuando estas sean atribuibles a este, sin embargo, cuando el arrendatario termine haciéndose cargo de estos gastos, en la práctica, este tiene derecho a recibir el reembolso de los gastos que haya tenido que asumir para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, siempre que esos costos no sean atribuibles a él y correspondan a obligaciones propias del arrendador.

Pero entonces, ¿cuáles pueden ser considerados gastos no imputables al arrendatario?; Son todos aquellos costos que el arrendatario no tiene el deber legal de asumir, y que se originan por fallas estructurales o de funcionamiento del inmueble, deterioros naturales por el uso normal y el paso del tiempo, reparaciones locativas mayores que exceden las obligaciones del arrendatario y obligaciones técnicas o de seguridad que recaen sobre el propietario, algunos ejemplos de estas son daños en tuberías internas, bajantes o redes hidráulicas que no provienen de mal uso, fallas eléctricas por cableado antiguo o defectuoso, reparación de humedades estructurales (muros, placas, filtraciones), cambio de chapas o cerraduras defectuosas que fallan por desgaste, reparaciones de gas domiciliario cuando existe riesgo y no provienen de manipulación indebida, reposición de vidrios, techos o puertas deteriorados por tiempo o defectos previos, entre otros escenarios.

Derechos y Deberes del Arrendatario en Colombia: Guía Clara para Evitar Problemas en el Arriendo segunda parte.

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